スケルトン戻しとは?契約書の記述や費用について解説
事業者用賃貸物件の退去時に求められる「スケルトン戻し」とはどのような状態かご存じでしょうか。
原状回復のなかでも何も残さない返却方法で、詳細は契約書に記載されています。
今回はスケルトン戻しと契約書の記述、費用について解説するので、店舗・テナントの賃貸借契約を検討している方はぜひ参考になさってください。
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契約書に記述されるスケルトン戻しとは
賃貸物件で貸主に返却する際に、契約時の状態に戻す作業を「原状回復」と言い、改正民法621条に記載されている借主の義務です。
原状回復で求められる程度は、住居用物件と事業用物件では異なり、経年劣化や使用による摩耗までも事業用物件では回復が求められます。
スケルトン戻しとは原状回復の1つであり、壁や床、天井の内装など、すべての設備の取り外しをおこない、建築本体のみの状態にする作業です。
業種によっては、配線や給排水管、排気設備などの部分の撤去も必要になる場合もあります。
なお、スケルトンにするための工事は借主の負担となります。
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スケルトン戻しに関する契約書の記述と居抜き物件での譲渡の可能性
スケルトン戻しと契約書に明記されている場合は必ず、同様の表現があった場合にもスケルトン戻しとなるため、契約書をよく読むようにしましょう。
事業用の賃貸物件においては、さらに原状回復の程度を指定する特約があるため、特約についても必ず確認してください。
ただし、居抜き物件として売却・譲渡する場合には、スケルトン戻しの必要性はなくなります。
飲食店など業種によっては、居抜き物件での売却・譲渡が可能であるか、貸主と交渉してみると良いでしょう。
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スケルトン戻しにかかる費用の相場
工事費用は、内装・外装の解体費、造作物の撤去費、廃棄物撤去費、クリーニング費などがあり、なかでも内装・外装の解体費が高額です。
費用が高くなる例としては、複雑な内装、2階以上の物件でエレベーターがない場合など、特殊な工事が必要となる場合が考えられます。
相場は地域や業者、時期によっても異なりますが、一般的に坪平均5万円?15万円と言われています。
ただし、実際に工事をしていくうちに追加費用が必要になる可能性もある点にご留意ください。
解体期間も賃料が発生しているため、なるべく短期間で終えるのが望ましく、工事終了後に貸主とトラブルがないよう、作業時には貸主にも立ち合ってもらうと良いでしょう。
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まとめ
スケルトン戻しは、賃貸物件を契約時の状態に戻す「原状回復」の一種で、借主の義務とされています。
とくに事業用物件では、内装や設備の取り外しを含む詳細な作業が求められ、これには高額な費用が発生します。
しかし、居抜き物件として売却・譲渡することでスケルトン戻しの必要性はなくなるため、貸主との交渉が重要となってくるでしょう。
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