事業用物件における「造作買取請求権」とは？行使できないケースも解説！

事業用の賃貸物件をご検討中の方は、造作買取請求権という言葉を聞いたことがありますでしょうか。
また、なかには「聞いたことはあるがピンときていない」という方も少なくないでしょう。
そこで今回は、造作買取請求権とは何か、造作買取請求権を行使できないケース、造作買取請求権の特約について解説します。

「造作買取請求権」とは

造作買取請求権とは、借地借家法第33条に基づく権利のことです。
これは、借主が貸主の同意を得て、借りた建物に造作を施した場合、借主は退去時に貸主に造作の買い取りを請求できるというものです。
つまり、一定の要件を満たした場合、貸主は借主の造作した建物を買い取る必要があります。
造作買取請求の対象となる要件はさまざまですが、建物の価値や利便性を高めた造作であるかどうかです。
そもそも、造作とは何でしょうか。
造作とは、建物に付加したものを指し、テーブルや椅子などは、造作に該当しないので注意が必要です。

「造作買取請求権」を行使できないケース

建物から造作を取り外した際に価値が減少しない場合は造作買取請求権を行使できません。
たとえば、移動先でも活用できる家具やキャビネットなどは、建物の価値に影響しないため造作買取請求権の対象外となります。
また、借主が所有していない場合も造作買取請求権を行使できません。
たとえば、断熱リフォームをおこなった場合は、建物の一部となってしまうため、貸主の所有物として扱われます。
さらに、貸主の同意を得ずに造作をおこなった場合も造作買取請求権を行使できません。
造作をおこなう前に貸主の同意を得ずに勝手に造作をおこなえば、たとえ価値があるものでも買い取りの請求が難しくなります。

「造作買取請求権」の特約

賃貸借契約においては、「借家人は造作買取請求権を放棄する」という特約が一般的です。
現行の借地借家法においても、この特約は有効です。
以前の借家法では、造作買取請求権は強制的なもので、特約が無効でした。
しかし、平成4年8月1日以降の借地借家法では、特約も任意となり、法定要件と異なる特約も有効となりました。
したがって、新規契約では借主が特約で買取請求権を放棄すれば、貸主は買取請求に応じる必要がないと言えます。

まとめ

造作買取請求権とは、借主が貸主の同意を得て、借りた建物に造作を施した場合、借主は退去時に貸主に造作の買い取りを請求できるというものです。
建物から造作を取り外した際に価値が減少しない場合や借主が所有していない場合などは、行使できないので注意が必要です。
そして、造作買取請求権の特約は任意となり、法定要件と異なる特約も有効となりました。
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